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2亿租客新困扰:个税抵扣几十块,房租上涨几百元

腾讯财经
摘要:
有业内人士认为,此次个人所得税改革,很可能是税务部门加紧向房东征税的第一步举措。但是,未来房东增加的税收谁来负担,这便是租客和房东们博弈的关键所在。 ... ... ...


有业内人士认为,此次个人所得税改革,很可能是税务部门加紧向房东征税的第一步举措。但是,未来房东增加的税收谁来负担,这便是租客和房东们博弈的关键所在。

真金白银还没有落袋,忧虑倒来得痛快直接。

眼下,数以万计的租房客们正面临着“个税抵扣几十元、房租却上涨几百元”的困扰。不少租房人在填报住房租金信息时遇到阻碍。

个人所得税专项附加扣除政策1月1日正式实施,包括住房租金等六项专项附加扣可谓新年大礼包。孰料,这竟演变成了租客和房东之间的博弈。

在北京工作的小杨便是这样一例。最初,小杨得知个税改革时满怀喜悦,他盘算着每月到手的工资会多一些。但当他联系房东,希望获得对方信息以填写个税专项附加扣除信息表时,却是一波三折。

先是房东压根不回复,回复了又借口说忙。几天过后,在小杨反复拨打电话之后,房东给他发来一个陌生人的姓名和身份证号。

小杨这种结果算是好的,很多租客直接被房东怼回去:

“你要是申报租房抵扣个税,房子就不租给你了!”

“如果你申报租金扣除,税务局收税的话,我会把钱加到房租上。”

  

没有筹码的租客


在过去,对于个人的租房收入几乎是没有纳税的。有业内人士认为,此次个人所得税改革,很可能是税务部门加紧向房东征税的第一步举措。但是,未来房东增加的税收谁来负担,这便是租客和房东们博弈的关键所在。

如果享受到房租抵税这一红利,能省多少呢?按照新个税法,在北上广深等一线热门城市以及省会城市的租房客,每月可扣除1500元的计税额,算下来,每月到手工资会多几十块钱。

然而,面对未来房租可能上涨几百元的淫威,不少租客干脆放弃。在房东面前,租客毫无筹码可言。

在周刊君随机采访的10位租房者中,除已掌握信息不用联系房东或通过中介公司租房的4人外,有2人被房东明确拒绝,另外4人因为担心房东借机涨房租而直接放弃降低个税的福利,“个税每个月也就几十块钱,房租要涨了就得不偿失了。”

这不是个小问题。贝壳租房发布的《2018年租房十大关键词》显示,2018年,我国人口13.9亿,租房人群接近2亿。

对这些租房客来说,房价高不可企,生活压力大,但无论漂泊何处,租来的一间10平米小屋都是他们的最后庇护所。所以也难怪,房租市场一有风吹草动,便会引发一片焦虑与哀嚎。

 

包租婆们的忧虑

 

上述小杨的房东称,自己出租单位住房不符合规定,现在被填报了个人信息,等于把事情公之于众。到时候要缴纳很多税怎么办?

杭州的蔡女士告诉周刊君,知道租客可以凭自己的身份证号码就能申报抵税,“我是很懵圈的,早知道这样,去年签合同时我肯定不会提供我的个人信息了!”她担心,租客会把自己的信息提供给更多人。

这一行为到底会不会发生,作为房东的她无法获知。而让她更为不安的是,税务部门有可能通过这一途径获知自己的租房行为,把自己定性为偷税漏税。

蔡女士据此明确告知租客不要申报该项抵扣个税。她打算退房租时看专项附加扣除填报记录。“如果你申报了,那我用押金把税给缴了。剩下的押金有多还你,没多算我倒霉。”

“涨房租,租客不乐意。不涨,我们贴钱缴税。”包租婆们似乎也把到了租客的命脉,他们坦言,一般提到“如果真收税,税金也要承担”类似的话,租客就会立马服软,表示先不申报了。

 

羊毛出在羊身上

 

面对个税改革引发的房租上涨担忧,国家税务总局12366纳税服务平台的客服表示,目前没有接到根据专项附加扣除信息追征房租相关税费的通知。

由此可见,政策并不明朗,房租是否会上涨也尚无定论。那么,是租客们太敏感,还是包租婆们杞人忧天?

北京兰台律师事务所税法律师武嘉接受周刊君采访时称,出现这一冲突在预料之中,“羊毛出在羊身上,根据经济规律,现在监管越来越严格,房东依法缴纳的各项税款会转嫁到房客身上。”

有业内人士认为,鉴于此次信息真实性无法保证且未上报租金具体数额,目前税务局不会对出租方征收税费,但以后可能会。

武嘉也表示,税务机关通过数据整合联网,此次只要要求填报了房屋租赁信息,就存在一定的税收风险,“虽然国家目前没有大规模查处房屋租赁逃税问题,不代表以后不会查处。而对于逃避缴纳税款达到立案金额、比例的纳税人,仍有被移交公安机关追究刑事责任的风险。”

陕西省社科院经济研究所副所长、研究员吴刚告诉周刊君,个税申报带来的房租上涨焦虑,暴露出目前国内对于个人房源出租监管的漏洞,需要进一步建立和健全对房租个税缴纳的监管制度,加快房地产税立法进程。

在武嘉看来,税务机关未来对个人税收监管一定会越发严密。

这几天网上流传的一张深圳某街道办“个人房屋租赁纳税通知”,也印证了这一趋势。周刊君联系了该通知单上的布吉街道办事处,工作人员称,通知内容与此次个税申报无关。也坦言,出租房屋的事实是由社区进行核查后确认的,房东需来补缴之前欠下的税款。


亡羊补牢,犹未晚矣

 

个税改革本是好事,是为工薪阶层谋福利,但没想到好事变坏事。

吴刚认为,个税改革方案设计的不足已被暴露出来,相关部门需要分析了解舆情,及时出台补救措施。

但在武嘉看来,虽然《个人所得税专项附加扣除操作办法(试行)》目前处于试行阶段,有修改的可能性,但操作空间不大。“对租房收入征税是合法的,立法者在制定税收政策时需要作出全面、宏观的把握,有时的确没办法兼顾到每个社会个体。”她说。

但租房族就只能坐以待毙吗?吴刚表示,可以采用权宜之计,酌情减免一些房源税负负担,支持鼓励一些房东自愿去租赁合同备案,配合个税房租抵扣。

武嘉也表示,虽然对于出租房屋综合税率20%的说法,已有媒体更正,北京市优惠后大概在5%。但不能否认的事实是,房主要缴纳名目繁多的各项税费,光是出租房屋就需缴个人所得税、房产税、增值税,以及包括城市维护建设税和教育费附加等附加税费。因此,给房主减免税收具有一定可行性。

中国政法大学财税法研究中心主任施正文接受《法制日报》采访时也给出相同建议,对个人出租住房规定一个免税政策,比如一年一个家庭租金收入不超过一定金额的话,可以免税。

但减免的范围和额度,还需看制度出台的初衷和价值取向,制度实施能否达到切实维护承租人利益的效果。

武嘉表示,“在北京这样的一线城市,租售比非常低,房主希望房租上涨心理较为普遍,而房产中介也乐观其涨。如果限制多产者免税额度,那么没有得到免税的房产,房租依然会上涨,这部分房租的上涨仍然会带动其他房租上涨,不一定给承租人带来很好的减负效果。”

亡羊补牢,犹未晚矣。目前个税改革办法刚出台,还未全面实施,仍有协调解决的余地。这也考量决策层面的智慧。


文:《中国新闻周刊》新媒体记者 罗晓兰


侠客岛评“房租个税抵扣困局”:忐忑的租客,焦虑 的房东


“ 一切很好/不缺烦恼”

这几天,房东集体抵制房租抵扣个税的消息刷了屏,向来“躺着收钱”的房东们突然陷入集体焦虑。一夜之间,世道变了?

先说一个听来的小故事。前不久,某地财政部门负责人在内部会议上报告全年财政工作后,向在座的主政领导提出了一个两难问题:2018年未能完成全年财政收入目标,2019年任务更重,既要完成上级下达的财政增收目标,又要完成减税降费目标,怎么办?

房东的焦虑,潜藏着答案。


抵税

 

房租抵扣个税这事儿并不复杂。

2019年1月1日起,租客们喜迎房租抵扣个税新政,一派喜大普奔的祥和气象。新的个税抵扣办法规定,纳税人可按照一定的标准额实现相应扣除,具体的标准如下:

直辖市、省会(首府)城市、计划单列市以及国务院确定的其他城市,扣除标准为每月1500元;除第一项所列城市以外,市辖区户籍人口超过100万的城市,扣除标准为每月1100元;市辖区户籍人口不超过100万的城市,扣除标准为每月800元。

如此新政,自然备受欢迎,广大租客们纷纷下载个税抵扣APP,填报抵扣信息,为每月节省下来的几十元、上百元偷着乐。

然而,北京一位每月房租5000元的朋友却说,他放弃了房租抵扣这一项。为何放着眼前的肉不吃?

汝之蜜糖,彼之砒霜。有房东声称,一旦租客拿房租申报个税抵扣,要么涨房租,要么解除合同退房。

多年来,我国绝大部分房东从未收了房租去报税——这并不意味着房租所得不需要缴税。实际上,若要老老实实地足额交税,这笔钱还真不少。

房屋租赁收入要交多少税呢?在近日刷屏的一篇文章中,有房东算了一笔账:“你拿我的信息去申报个税抵扣,过不了几天税务部门就会通知我去开发票,单房产税一项就需要交纳360元(全额租金3000元乘12%),这还没算增值税和附加税等!你申请住房租金专项附加扣除能省100元,我至少要垫进去500元。”

 

果真如此?

 

依据《中华人民共和国个人所得税法实施条例》,个人出租不动产所得属于财产租赁所得,固定税率为20%;自2001年1月1日起,对个人出租房屋的所得,暂减按10%的税率征收个人所得税;房产税方面,2005年国务院颁行的《房产税暂行条例》,依照房产租金收入计算缴纳的,房产税税率为12%。

个税和房产税相互独立。除此之外,还涉及增值税、城市维护建设税、教育附加、地方教育附加、城镇土地使用税等等。名义上看,房东们要承担的名义税负颇高。若真照此执行,房东们的信息进了税务系统之后,房租收入交税无所遁形。

但现实形势如何?在现有阶段,各地对房租收税大抵采用简易综合税率的办法,且多在5%左右,有的地方低至3%,3000元/月的房租,交90元的税就够了。


信息

 

既然当前要交的税并不多,也没说一定要交,房东们为何还是如此不安?

真正让他们辗转反侧的是个人信息——房租可抵扣个税,租客必然积极申报,就必然会上传房东信息。

细看规定,纳税人享受住房租金专项附加扣除,应当填报主要工作城市、租赁住房坐落地址、租赁起止时间、出租人姓名、身份证件类型和号码或者出租方单位名称及纳税识别号(社会统一信用代码)等等。

 

做好“信息”工作是向个人征税的基础。

 

从2014年开始新一轮财税体制改革以来,我国就着手构建以高收入者为重点的自然人税收管理体系,加快税收信息系统建设,各征管数据向税务系统集中,目标之一是征管系统与个人收入和财产信息系统互联互通。

毫无疑问,这是一项浩大而艰难的工程。自然人纳税人数量多、管理难,自古至今,没有人愿意把自己的财产信息公开,也没有多少人愿意主动交税。

有从事税务筹划的人士告诉经济ke,客观上讲,这次的个税抵扣细则可大量搜集信息。据了解,部分系统的公务员已开始下载个税APP填报相关信息。有人说,这比官员申报财产信息还要细、还要全。

对此,国家税务总局科研所特聘研究员杨默如在接受媒体采访时说,这种设置类似于营改增后销项税额与进项税额之间的关系,当上游纳税人开具发票,完成他/她的纳税义务之后,下游的人才能够实现他/她的税额抵扣。如此一来,下游企业的依法抵扣将增加上游企业实际税负,但能够形成一个勾稽、监督与控制的关系,从而完善国家税收征管系统。

的确,营改增后,上下游企业之间相互监督,“环环征税,层层抵扣”的增值税链条逐步建立。有小企业主告诉《中国经济周刊》记者:“没有任何避税的空间。你想少开税票,下游企业抵扣税额就少了,他们不干啊。如果要做高自己的支出来少交税,就意味着做高上游企业的收入,他们也不干啊。”

按杨默如的说法,房租抵扣个税与此类似。以往,税务机关要想获得房东出租房屋的信息可说是高射炮打蚊子,可现在把广大的租客们发动起来,人人成为自发的征管员,事情就好办了。

相对于苦哈哈的租客,坐收财产性收入的房东们是不是被税务部门重点关注的高收入人群呢?

 

直接税

 

以前,房租这样小水坑一般的税源,各地税务瞧不上,征管也懒得费劲。

国税总局2005年下发的《关于加强出租房屋税收征管的通知》说得很清楚:出租房屋特别是私房出租点多面广、隐蔽性强,征管难度大,税务机关又缺乏有效的信息来源渠道和控管手段,出租房屋的税收征管基础工作比较薄弱,漏征漏管情况比较普遍。

意思大致是说,不是不想收才让房东们偷税漏税,而是不好收、征收成本太高。你想啊,要去找房东收点税,税收征管员也许得跑上好几趟才能找到人,光是征管员的工资就划不来,更何况还得看人脸色。“损人”又“不利己”,何必呢。

今后,局面或大为改观。上述从事税务筹划的人士说,有了大量的房屋租赁数据后,在大数据+AI时代,以往不好收税的问题都不再是问题。网上流传,已经有地方抢食“头啖汤”,从社区网格中心发出了《个人房屋租赁纳税通知》,逾期不办就要处罚。

除了征管难,税务机关长期对房租收入这样的税源忽略不计的另一层原因是缺少征收直接税的习惯。我国历来采用间接税为主的税制结构,面向个人的直接税比例不高。

如此的税制结构给企业带来沉重负担,不利于经济的转型升级,也不利于发挥税收调节财富分配的作用。2014年6月,中共中央政治局审定通过的《深化财税体制改革总体方案》提出,要优化税制结构,逐步提高直接税比重。

最新的个税改革措施也清晰地表明,要减轻低收入者的税负,强化对高收入者的税收征管。


作为财产性收入之一,如果全面强征管,房租征税这块蛋糕有多大呢?据一份《2018年轻人租房大数据报告》,预计到2023年,国内房屋租赁总面积将达83.82亿平方米,租赁人口将达2.48亿。粗粗估算一下,金额貌似很惊人。

悄悄收房租,躺着数钱的日子“小舟从此逝”了?国税系统相关人士称,目前并没有对房租收入明确征税的计划,国税总局也没有确定开征与否的权限。

现在不征,不代表以后都不征;现在少征,也不意味着今后不高征。房东们更担忧的是,租客申报了信息,自己却没有交税,一旦税务局哪天来查税怎么办?到那时候,除了补缴税款,是不是还会有罚款,会不会有滞纳金?

毕竟,2018年就发生过企业被追缴十年社保的事情,弄得不少企业人心惶惶,经济ke就曾听说,有企业主为此果断注销企业。

当然,追缴社保如此简单粗暴的做法已经被叫停。房租交税应该也不会太贸然推进。即便大规模铺开,也会有相应的缓冲办法和过渡期。


焦虑其实也不止于房东。可以预测的是,随着我国财税体制改革的继续推进,要维持宏观税务稳定,一面大规模减税降费、减轻企业负担、提升经济活力的同时,另一面就必然要优化税制结构、完善直接税征管体系、提升直接税比例——人们将越来越多地面对直接税带来的税负痛感。

改革或有阵痛。但新一轮财税体制改革是一场关系国家治理体系和治理能力现代化的变革,是着眼长远的制度创新。文/李永华(《中国经济周刊》记者)

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